Droit de rétractation SRU et acquéreur professionnel

 

La cour de cassation a rendu un important arrêt concernant l'exercice du droit de rétractation "SRU", prévu par l'article L 271-I du CCH, par un acquéreur professionnel. Qu'ont décidé les juges ? Quels enseignements tirer de leur arrêt ?

 

Un arrêt majeur à intégrer ...

 

Pour le droit de rétractation "SRU". L'article L 271-I du Code de la construction et de l'habitation (CCH) organise un droit de rétractation, au profit d'un acquéreur non professionnel, pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation. Un acquéreur non professionnel peut ainsi se rétracter dans un délai de dix jours à compter de la notification, en ordre, de l'acte.          Où l'acquéreur est un professionnel ... Dans une affaire, un couple régularise chez un notaire un compromis pour une maison avec un professionnel de l'immobilier (en l'espère, une SARL).                  Si une clause est prévue ... Le compromis comprend, à la suite de la clause pénale d'usage, un paragraphe " Faculté de rétractation de l'acquéreur" comportant une clause, visant l'article L 271-I du CCH, permettant à "L'acquéreur, non professionnel de l'immobilier", de se retracter. Après notification du compromis, la société exerce cette faculté de rétractation. Le couple, estimant que la société ne pouvait se rétracter en tant que professionnel, décide de réclamer le montant de la clause pénale. Soulignant que l'article L 271-I du CCH ne concerne qu'un acquéreur non professionnel, le couple fait valoir que la clause du compromis est une clause de style, ne permettant pas de considérer que les parties à la vente ont entendu faire bénéficier la société d'un droit de rétractation. Une rétractation possible ... La cour de cassation a rejeté la demande du couple, au vu du principe suivant, inédit : " Les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation" prévue par l'article L 271-I. En l'espèce, le vendeur ne pouvait contester le droit de rétractation " contractuellement conféré à la société". (Cass. 3 civ. 05.12.2019 n°18-24151).

 

à sa juste mesure !

 

Au-delà du principe posé ... La leçon d'arrêt du 05.12.2019 est claire : toute promesse de vente, pour un bien d'habitation au profit d'un acquéreur professionnel, peut reconnaître à celui-ci la faculté de rétractation prévue par l'article L 271-I du CCH.                                                                                            Une motivation à méditer ... Pour valider en l'espèce le droit de rétractation, la Cour de cassation a pris soin d'analyser les conditions de vente. En l'espèce, elle a relevé qu'en dépit de la qualité de professionnel de la société, le vendeur avait sciemment accepté la clause par laquelle il avait donné mandat exprès au notaire de lui notifier le droit de rétractation de l'article L 271-I du CCH. Le vendeur ne justifiait d'aucune erreur sur l'objet social de la société, ni de conditions de négociation propres à établir qu'il n'avait pas négocié les termes du compromis. Il ne démontrait pas que la clause était une clause de style, étant noté que les termes "acquéreur non professionnel" avaient" pour effet de conférer un droit de rétractation à l'acquéreur, clairement identifié comme étant la société".                    Pour la rédaction des actes ... Pour qu'un acquéreur professionnel puisse bénéficier du droit de rétractation, une clause bien rédigée est à prévoir. Elle peur s'inspirer de la clause validValider les modifications et revenir à la listeée par les juges d'appel (CA Paris 12.10.2018 RG n°15/05940) puis par la Cour de cassation (cf.notive), en indiquant les informations relatives aux modalités d'exercice du droit (cf.CCH art. L 271-1). Pour éviter bien des litiges, tout rédacteur d'une promesse de vente, comme un agent immobilier ou un notaire, sera bien avisé d'informer les parties sur la possibilité de prévoir pareille clause, et sur ses conséquences ( elle doit être négociée en connaissance de clause).

 

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