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Un projet de construction? Méfiez-vous des cahiers des charges !

Publié le 10 septembre 2020

Un projet de construction? Méfiez-vous des cahiers des charges !

 

Ils sont souvent très anciens et paraissent un peu désuets... Méfiance ! Les cahiers des charges de lotissements cachent bien leur jeu et il ne faut pas les prendre à la légère.Si le législateur a tenté à maintes reprises d'en réduire la portée, la Cour de Cassation rappelle régulièrement et avec force qu'il s'agit d'un document contractuel qui s'impose entre les colotis.

 

Deux documents peuvent contenir des règles d'urbanisme particulières en présence d'un lotissement : le règlement et le cahier des charges.

 

Le législateur, encouragé par le Juge administratif, a mis en place un système de caducité des règles d'urbanisme contenues dans ces documents au terme d'un délai de 10 ans à compter de l'autorisation de lotir, à condition que le lotissement soit couvert par un PLU ou un document en tenant lieu. Ainsi, le service instructeur ne pourra refuser la demande d'autorisation de permis sur un motif tenant aux règles d'urbanisme particulières du lotissement si les conditions précitées sont remplies. Pour autant, cette caducité reste cantonnée aux rapports avec l’administration et ne joue pas dans les rapports entre colotis. A maintes reprises, la Cour de Cassation a eu l'occasion d'affirmer que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (en ce sens: Cour de Cassation, 14/09/2017, n°16-21329 ; Cour de Cassation, 14/02/2019, n°18-10601). Cela signifie que tout coloti peut saisir le Juge judiciaire en demandant la démolition d'une construction qui serait édifiée en violation d'une clause du cahier des charges, et ce, sans avoir à prouver de préjudice ! Il s'agit donc d'une arme puissante à disposition des propriétaires voisins qui ne verraient pas d'un bon œil l'arrivée d'un projet à proximité de leur habitation. La seule issue possible : la modification du cahier des charges à la demande de l'administration ou des colotis eux-mêmes

 

Quoi de neuf au Conseil d'Etat ?

 

CE, 05.08.2020, n°436940 Un sursis à statuer peut être opposé à une demande d'autorisation d'urbanisme lorsque celle-ci est susceptible de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme. L'opposition d'un sursis à statuer est donc justifiée par l'intérêt général qui s'attache à la maîtrise de l'occupation des sols par les collectivités territoriales. Le sursis à statuer ne peut intervenir qu'après le débat sur les orientations générales du PADD, il doit être motivé et ne peut initialement excéder deux ans. Après avoir rappelé ces grands principes, le Conseil d’état juge, dans sa décision du 5 août dernier, que le mécanisme du sursis à statuer ne porte pas une atteinte excessive au droit de propriété. En effet, celui-ci est considéré comme étant suffisamment encadré au regard de l'objectif d'intérêt général.

 

CE, 05.06.2020, n°431994 Les articles L621-30 et suivants du code du patrimoine prévoient une protection particulière aux abords des monuments historiques. La protection au titre des abords s'applique à tout immeuble situé dans un périmètre délimité ou, en l'absence de périmètre défini, à tout immeuble visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de 500 mètres de celui-ci. Dans ce cas, les permis de construire doivent être délivrés avec l'accord de l'ABF. Dans l'arrêt du 5 juin 2020, le Conseil d'Etat est venu préciser que la visibilité devait s'exercer à l'œil nu depuis le monument protégé ou en même temps que lui depuis un lieu normalement accessible au public, y compris lorsque ce lieu est situé en dehors du périmètre de 500 mètres. Le Conseil d'Etat exclut donc la possibilité de faire usage d'un appareil de grossissement optique (appareil photo, jumelles...) pour invoquer une prétendue covisibilité avec un monument historique.

 

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